金巖石

　　房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以把今日美國(guó)的樓市現(xiàn)狀視為將來(lái)中國(guó)樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景。

　　中國(guó)城市的樓價(jià)比美國(guó)貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢(shì)上看，中國(guó)的樓市還會(huì)漲，而且會(huì)漲得很離譜，因?yàn)槲飿O必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達(dá)到極限是不會(huì)破滅的，這是每個(gè)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的非理性繁榮。

　　美國(guó)的住宅是消費(fèi)品，在美國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）統(tǒng)計(jì)中，住宅占比高達(dá)42%。金融危機(jī)對(duì)美國(guó)樓市的打擊非常之大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬(wàn)戶家庭，現(xiàn)在超過(guò)20%即250萬(wàn)戶左右喪失了抵押品贖回權(quán)，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房?jī)r(jià)低于貸款額的住宅?！　?/p>

　　美國(guó)的住宅絕大部分是自住的，價(jià)格主要取決于租金回報(bào)率和家庭收入。按照租金回報(bào)率計(jì)算，洛杉磯郊區(qū)30萬(wàn)-35萬(wàn)美元的獨(dú)棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間，即10-12年的租金投資回報(bào)率。中國(guó)樓市就不同了，70個(gè)城市的平均租金投資回報(bào)率約為30年，上海、杭州地區(qū)更高達(dá)40年以上，所以有專家判斷中國(guó)樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了?！　　?/p>

　　的確，無(wú)論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比看，我們都看不到中國(guó)城市房?jī)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jī)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚剑峭鈦?lái)人口和投資資金的凈流入。在中國(guó)的多數(shù)城市中，住宅的購(gòu)買者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。

　　今年8月8日上海浦東星河灣開(kāi)盤，當(dāng)日銷售超過(guò)40億，264棟千萬(wàn)級(jí)高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄。易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究院對(duì)當(dāng)日購(gòu)房者所做的定量分析表明：82%的購(gòu)房者是年齡在45歲以下的人，77%的購(gòu)房者不是上海本地人。購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)很能說(shuō)明問(wèn)題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國(guó)城市的房?jī)r(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報(bào)率決定的，而是由外來(lái)人口和外部資金的流入決定的，投資性購(gòu)房的占比估計(jì)在80%以上。

　　美國(guó)的房地產(chǎn)是消費(fèi)需求主導(dǎo)的，中國(guó)現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的，所以在中國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢(shì)，否則就無(wú)法理解中國(guó)城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制。

　　房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)，但是房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)返璞歸真，回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以把今日美國(guó)的樓市現(xiàn)狀視為將來(lái)中國(guó)樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景。