房地產(chǎn)金融的先進(jìn)商業(yè)模式，應(yīng)由資本從拿地環(huán)節(jié)即開(kāi)始介入，通過(guò)有序的管理，用股權(quán)合作的模式，共同分享長(zhǎng)期投資帶來(lái)的收益，從而逐漸擺脫“開(kāi)發(fā)商融資工具”的角色。

　　“盡管房地產(chǎn)私募在開(kāi)發(fā)商資金困難時(shí)確實(shí)扮演了‘救人于水火’的角色，但事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到愿意‘割肉’的時(shí)候。與此對(duì)應(yīng)的是，目前的房地產(chǎn)私募基金也沒(méi)有匹配的能力去實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋。”

　　日前，中國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)閆宗成在由盈科律師事務(wù)所和中國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟共同舉辦的“房地產(chǎn)私募基金及投融資策略實(shí)戰(zhàn)研討公開(kāi)課”上表示，房地產(chǎn)私募基金在現(xiàn)階段僅僅只是“飼料供應(yīng)商”。

　　不會(huì)曇花一現(xiàn)

　　閆宗成表示，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的基金投資多為長(zhǎng)線，投資體量大且時(shí)間長(zhǎng)，因此只有追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益的資金可與其風(fēng)險(xiǎn)收益特征相匹配。很多高凈值人群往往因?yàn)闊o(wú)法提供充足的長(zhǎng)線資金，而無(wú)法擔(dān)當(dāng)戰(zhàn)略投資者的角色。

　　“我們做過(guò)分析，現(xiàn)在全國(guó)的人民幣私募基金的資金，40%來(lái)自于機(jī)構(gòu)，60%來(lái)自于個(gè)人投資者。個(gè)人投資者更傾向于存續(xù)期短且還本期短的項(xiàng)目。”閆宗成說(shuō)，目前的這種投資者結(jié)構(gòu)直接左右了投資目標(biāo)的選擇，進(jìn)而造成我國(guó)房地產(chǎn)私募基金偏離本質(zhì)的現(xiàn)象。

　　以當(dāng)前看似火爆的商業(yè)地產(chǎn)為例，在閆宗成看來(lái)，既是淘金桶，但也很可能是花錢(qián)池。“在商業(yè)地產(chǎn)的火熱之下，尤其要警惕泡沫及資金的斷裂，商業(yè)地產(chǎn)的核心是要運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)在于資產(chǎn)價(jià)值。”閆宗成表示，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好壞決定其未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值。

　　不過(guò)，他堅(jiān)信房地產(chǎn)基金并不會(huì)曇花一現(xiàn)。對(duì)銀行放貸趨于寬松，從而對(duì)房地產(chǎn)私募基金將帶來(lái)滅頂之災(zāi)的擔(dān)憂(yōu)還為時(shí)尚早。“至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到放松的時(shí)候。銀行、信托對(duì)房地產(chǎn)融資的放寬暫時(shí)還看不到。”

　　謀求突圍

　　在談及目前房地產(chǎn)私募基金面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，閆宗成表示，首先要分析現(xiàn)狀和思考努力方向。“國(guó)內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)投資最大問(wèn)題在于退出渠道狹窄。”

　　閆宗成說(shuō)，從房地產(chǎn)基金角度來(lái)考慮，盡管市場(chǎng)紅紅火火，但國(guó)內(nèi)物業(yè)退出渠道狹窄，在上市或REITS通道難以實(shí)現(xiàn)退出的情況下，投資風(fēng)險(xiǎn)將不斷增加。

　　“尤其在商業(yè)地產(chǎn)整體的上行周期有風(fēng)險(xiǎn)，在缺乏人氣和資金支持的二三線城市，我認(rèn)為實(shí)際上已累積了相當(dāng)多的泡沫。”

　　在閆看來(lái)，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)，特別是在二三線城市，因?yàn)槌鞘械慕ㄔO(shè)充斥著政府主導(dǎo)的形象工程，且規(guī)劃的剛性較弱，大量的商業(yè)綜合體一哄而上，供給過(guò)剩的結(jié)果必然帶來(lái)租金慘烈下跌。

　　而在一線城市，在商辦物業(yè)供給減少且住宅開(kāi)發(fā)受到限制的同時(shí)，大量資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，形成巨量資產(chǎn)泡沫包括重復(fù)投資。

　　“兵馬未動(dòng)，糧草先行，要進(jìn)軍房地產(chǎn)投資時(shí)首先看資金準(zhǔn)備好沒(méi)有，人才儲(chǔ)備準(zhǔn)備好了沒(méi)有。糧草彈藥沒(méi)有準(zhǔn)備好就盲目進(jìn)入市場(chǎng)，必然會(huì)帶來(lái)資金鏈的斷裂。”

　　“股權(quán)”才是未來(lái)趨勢(shì)

　　近年來(lái)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)起設(shè)立的基金成為了房地產(chǎn)基金市場(chǎng)中的主流，但此類(lèi)模式中發(fā)起人和管理人都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，投資的對(duì)象也是自有項(xiàng)目。于是，房地產(chǎn)基金究竟是“股權(quán)”還是“債券”這一問(wèn)題成為了業(yè)界探討的熱點(diǎn)。

　　國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)是劃歸到金融行業(yè)中的，因此商業(yè)地產(chǎn)從金融屬性上分析更貼切于房地產(chǎn)基金。鱗次櫛比的購(gòu)物中心和高樓大廈，其實(shí)代表著一個(gè)金融現(xiàn)象。

　　“商業(yè)購(gòu)物中心往往是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并把金融和產(chǎn)業(yè)完美地結(jié)合在一起。”閆宗成認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)基金還不到成為“股權(quán)”的地步，因此房地產(chǎn)基金大多采用了債權(quán)退出的模式，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并非最佳模式。在近似于“存貸利息差”的債權(quán)退出模式下，投資人往往會(huì)有些“急吼吼”。

　　“名義上私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的投資方式應(yīng)該以股權(quán)投資為主，但實(shí)際操作中多是債權(quán)投資。這種明股暗債的方式長(zhǎng)期來(lái)看并不可持續(xù)，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展未來(lái)必將回歸其本質(zhì)。”

　　閆宗成表示，“股權(quán)”才是房地產(chǎn)基金行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)和金融方面，未來(lái)更希望出現(xiàn)股權(quán)模式。

　　“讓資本從拿地環(huán)節(jié)即開(kāi)始介入，通過(guò)有序的管理，用股權(quán)合作的模式共同分享長(zhǎng)期投資帶來(lái)的收益，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的先進(jìn)商業(yè)模式，逐漸擺脫’飼料供應(yīng)商’的角色。”